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Der Begriff Mieterstrom ist nach wie vor in aller Munde. Die Meinungen dar眉ber gehen jedoch weit auseinander. W盲hrend manche Kritiker ihn als ideologisch motiviertes Experiment ohne echten Nutzen betrachten, sehen andere in Mieterstrom ein zukunftsweisendes Modell, das einen konkreten Beitrag zum Klimaschutz leisten, die dezentrale Energieversorgung f枚rdern und sowohl Vermietern als auch Mietern wirtschaftliche Vorteile bringen kann.

Doch der Begriff "Mieterstrom" ist eigentlich zu eng gefasst. Es geht nicht nur um Strom f眉r Mieter, sondern um elektrische Energie f眉r alle Nutzerinnen und Nutzer einer Immobilie 鈥� also auch f眉r Eigent眉mer, die ihre Wohnungen selbst bewohnen, oder f眉r gewerbliche Mieter.

Mieterstrom: Mehr als nur Strom f眉r Mieter

Im Zentrum des Mieterstromkonzepts steht der Wunsch, den Aussto脽 von CO2-Emissionen drastisch zu reduzieren. Ein wesentlicher Bestandteil dieses Vorhabens ist der Ausbau der Photovoltaik (PV). Zwar tragen gro脽e Freifl盲chenanlagen, wie man sie entlang von Autobahnen oder auf landwirtschaftlich weniger genutzten Fl盲chen sieht, erheblich zur Stromproduktion bei. Doch dieser Strom muss 眉ber weite Strecken durch das 枚ffentliche Netz transportiert werden, was Leitungen belastet, Verluste mit sich bringt und die Netzstabilit盲t herausfordert.

Deutlich effizienter w盲re es, Strom dort zu produzieren, wo er auch verbraucht wird 鈥� direkt vor Ort. Ein immer gr枚脽erer Anteil unseres t盲glichen Lebens basiert auf elektrischer Energie. Strom ist essenziell, doch die vorhandenen Stromleitungen 鈥� besonders in 盲lteren Stadtteilen oder l盲ndlichen Regionen 鈥� wurden oft vor Jahrzehnten installiert. Damals konnte niemand den heutigen Energiebedarf oder gar die dezentrale Stromproduktion vorausahnen. Die Leitungsquerschnitte sind vielerorts nicht auf den heutigen Bedarf ausgelegt. Ein Ausbau ist technisch m枚glich, aber kostenintensiv, langwierig und planerisch herausfordernd. Vor diesem Hintergrund wird die lokale Stromproduktion durch Solaranlagen auf D盲chern von Wohnh盲usern immer attraktiver.

Solaranlagen als gesetzliche Pflicht

In mehreren Bundesl盲ndern wurde inzwischen eine so genannte Solarpflicht eingef眉hrt. Sie verpflichtet Eigent眉mer von Immobilien 鈥� insbesondere bei Neubauten oder Dachsanierungen 鈥� zur Installation von Photovoltaikanlagen. Ziel ist es, die Nutzung erneuerbarer Energiequellen auf breiter Fl盲che voranzutreiben und die Energiewende auf lokaler Ebene zu unterst眉tzen.

Ist eine PV-Anlage einmal installiert, stehen dem Betreiber grunds盲tzlich zwei M枚glichkeiten offen: Er kann den erzeugten Strom vollst盲ndig ins 枚ffentliche Netz einspeisen und daf眉r eine Einspeiseverg眉tung erhalten. Diese ist jedoch in vielen F盲llen nicht besonders attraktiv und wirtschaftlich nur bedingt lukrativ. Die meist lukrativere M枚glichkeit besteht darin, den Strom direkt an die Nutzer im Geb盲ude 鈥� also Mieter oder Eigent眉mer 鈥� zu verkaufen. Da hier das 枚ffentliche Stromnetz nicht beansprucht wird, entfallen die so genannten Netzentgelte. Das bedeutet: Der Anlagenbetreiber kann g眉nstigeren Strom anbieten, und die Verbraucher profitieren von niedrigeren Kosten.

Allerdings bringt diese Direktversorgung auch Verpflichtungen mit sich. Wer Mieterstrom anbietet, wird zum Energieversorger und muss garantieren, dass jederzeit Strom geliefert wird 鈥� auch dann, wenn die Sonne nicht scheint oder die Anlage gewartet wird. Batteriespeicher k枚nnen helfen, kurzfristige Engp盲sse zu 眉berbr眉cken. Sie sind jedoch keine Dauerl枚sung. In Zeiten geringer oder fehlender Eigenproduktion muss der Betreiber Strom zukaufen und einspeisen 鈥� was zus盲tzliche organisatorische und finanzielle Aufw盲nde mit sich bringt.

Neue gesetzliche L枚sung: Gemeinschaftliche Geb盲udeversorgung

Um diese H眉rden zu senken, wurde im Mai 2024 eine neue M枚glichkeit geschaffen: die gemeinschaftliche Geb盲udeversorgung. Diese erlaubt es, Strom aus einer PV-Anlage im Geb盲ude zu nutzen, ohne dass der Betreiber dauerhaft zur Stromlieferung verpflichtet ist. Verbraucher schlie脽en in diesem Modell zwei Vertr盲ge ab 鈥� einen mit dem PV-Anlagenbetreiber f眉r den vor Ort produzierten Strom und einen mit einem herk枚mmlichen Anbieter zur Deckung des Restbedarfs. F眉r Verbraucher mag das zun盲chst komplex erscheinen, er枚ffnet aber neue Spielr盲ume f眉r Betreiber und Nutzer gleicherma脽en.

Eigent眉mer d眉rfen den PV-Strom f眉r Aufzug oder Heizung nutzen. Vermieter sind zwar verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln, jedoch nicht dazu, stets den g眉nstigsten Anbieter zu w盲hlen. Wenn der selbst produzierte PV-Strom konkurrenzf盲hig ist, darf er z.B. f眉r den Betrieb von Aufz眉gen, Heizungen oder Gemeinschaftseinrichtungen verwendet werden. Die anfallenden Kosten k枚nnen 鈥� wie bei anderen Betriebskosten 鈥� auf die Mieter umgelegt werden. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Abschluss eines Mietvertrags nicht an den Abschluss eines Stromvertrags gekoppelt werden darf. Mieterinnen und Mieter sollen frei entscheiden k枚nnen, von wem sie ihren Strom beziehen m枚chten.

Dennoch kann ein attraktiver Strompreis ein starkes Argument f眉r den Abschluss eines freiwilligen Stromliefervertrags mit dem Vermieter sein. Kommt ein Stromvertrag zwischen Vermieter und Mieter zustande, m眉ssen bestimmte gesetzliche Vorgaben erf眉llt werden. Die Vertragsgestaltung ist rechtlich klar geregelt und grunds盲tzlich gut umsetzbar 鈥� vorausgesetzt, beide Parteien sind informiert und die Abrechnung erfolgt korrekt.

Keine Abrechnung 眉ber Betriebskosten

Ein besonders wichtiger Punkt: Strom, der im Rahmen eines gesonderten Liefervertrags bereitgestellt wird, darf nicht 眉ber die Betriebskosten abgerechnet werden. Miet- und Stromvertrag sind rechtlich strikt voneinander zu trennen, was sich auch in der Abrechnung widerspiegeln muss. Grunds盲tzlich kann jeder Betreiber einer PV-Anlage sein: der Eigent眉mer eines Hauses, eine Wohnungseigent眉mergemeinschaft, eine Eigent眉mergruppe oder sogar ein externer Dienstleister, sofern die Zustimmung der Gemeinschaft vorliegt.

Es gibt kein "Richtig" oder "Falsch" 鈥� die L枚sung muss zur Immobilie, zu den Eigent眉mern und zur individuellen Situation passen. Betreiber von PV-Anlagen sind verpflichtet, ihre Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zu registrieren. Dies dient der 脺bersicht 眉ber die Erzeugungs- und Speicherinfrastruktur in Deutschland und hilft die Stromnetze besser zu planen und zu sichern.

Mieterstrom: Die Rolle der Verwalter

Verwalterinnen und Verwalter stehen vor neuen Herausforderungen. Neben rechtlichen und technischen Kenntnissen m眉ssen sie auch energetische Aspekte im Blick haben. Dabei sind sie keine Allesk枚nner 鈥� sie sollen und d眉rfen sich auf Fachleute wie Energieberater, Architekten oder Juristen st眉tzen. Ihr Auftrag ist es, Eigent眉mer 眉ber M枚glichkeiten und Pflichten zu informieren und geeignete Partner ins Boot zu holen. Hat ein Verwalter sich entsprechendes Wissen angeeignet, kann er zus盲tzliche Dienstleistungen anbieten 鈥� sollte dann aber auch f眉r diese Expertise entsprechend verg眉tet werden und sich 眉ber Haftungsfragen im Klaren sein.

F眉r Eigent眉mer, denen der Aufwand zu gro脽 ist, bieten spezialisierte Unternehmen umfassende Dienstleistungen rund um Planung, Betrieb und Abrechnung von Mieterstrommodellen an. Anbieter wie Pionierkraft oder Enerfin AG 眉bernehmen Technik, Abrechnung und rechtliche Anforderungen 鈥� gegen eine Beteiligung an den Erl枚sen oder eine monatliche Pauschale.

Fazit: Mieterstrom als Weg in die Zukunft

Die Umsetzung eines Mieterstromprojekts ist komplex 鈥� aber machbar. Es gibt rechtliche, technische und wirtschaftliche Fragen zu kl盲ren. Doch am Ende stehen viele Vorteile: mehr Unabh盲ngigkeit, oft geringere Stromkosten und ein direkter Beitrag zum Klimaschutz. Die Herausforderungen sind l枚sbar, insbesondere wenn Fachwissen und gute Partner zur Verf眉gung stehen.

Dieser Beitrag stammt aus der aktuellen Ausgabe 02/25 der "Immobilienwirtschaft".聽